中古購入を目的としたリフォーム費用・価格相場情報

中古マンションを購入しても、築20年くらいまでなら間取りに不満がない場合も多く、せいぜい水まわりの設備交換と内装交換でOKというケースも多いようです。

その場合は、70平米程度の広さなら、キッチン・浴室・洗面・トイレの設備交換に約200万円～300万円、内装は壁・天井のビニールクロス張り替えだけなら約20万円～30万円、加えて床を上張りしたとして、約30万円～70万円。

床材の上張りは、築浅のマンションなどで既存の床がしっかりしている場合に可能な工法で、張り替えよりも解体撤去費が不要な分、安くできます。
壁・天井と床を合わせて内装費は約60万円～100万円になります。

内装と設備交換を合わせるとリフォーム費用は約250万円～400万円になります。

間取り変更の範囲にもよりますが、間取り変更を含む中古マンションリフォームの費用は、約600万円～2000万円。
設備・建材のグレードによっては、上記を超えるケースもありますが、一般的にはこれくらいの範囲に収まります。

設備・建材や内装のグレードが標準的なら約600万円～800万円。
グレードの高い設備を採用し、内装もむく材や塗り壁など自然素材を多用すると約800万円～1500万円が相場になります。
用いる設備・建材のグレードによっては上記を上回ることがあります。

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マンションも築30年を超えるような築古になると、今のように二重床ではなく、床材がコンクリート直張りだったり、配管がコンクリート埋め込みになっていたりする場合があります。

そういうケースでは、そのままだと床材の種類が限られたり、配管の移動ができなかったりします。

そこで大きく間取りを変える場合は、あらためて床を上げて二重床にする必要があるのですが、その費用がリフォーム費用に加算されるというわけです。

築16年～25年で二重床なら、リフォームがしやすいです。
これくらいの築年数になると、物件価格が割安な分、リフォーム費用に多くをまわせるというメリットもありますね。

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中古一戸建ての場合も、築20年程度までの物件なら、水まわりの設備交換や内装工事程度ですむ場合もあります。
その場合のリフォーム費用は、キッチン・浴室・洗面・トイレの設備交換に約250万円～350万円。

内装は1階の床のみをむく材に張り替え、ほかは既存を利用したとして、約70万円～100万円。
むく材の樹種などによって費用は変わります。

壁・天井はすべてビニールクロスを張り替えたとして、約30万円～50万円。

以上で設備交換＋内装工事費用は、約350万円～500万円になります。

間取り変更も行うと、その内容にもよりますが、築年数が20年程度で、構造補強が少ないなら約800万円～1500万円。

一戸建ては築年数によっては、耐震基準を満たしていないケースや、断熱が十分に行われていないケースもあります。
また、経年劣化により水まわりの下の土台など木部が腐食、あるいはシロアリの被害を受けている場合もあります。
その場合は、構造からやりなおしをしなければなりません。

そうなるとリフォーム費用はかなりアップします。
築年数が古くなるほど構造補強の度合いも強くなり、約1500万円～3000万円がリフォーム費用の相場となります。
用いる設備・建材のグレードによっては上記を上回ることもあります。

築25年程度以内の一戸建てならリフォーム費用は比較的安くなりますが、中でも2000年以降に建てられた物件は構造的に安心ができ、リフォーム費用が少なくすみます。

2000年6月1日に施行された改正建築基準法によって、木造住宅の耐震基準が大きく改正されており、この基準で建築確認申請を受けた物件なら、ほぼ構造をいじる必要はないからです。
断熱性についても向上してきた年代なので、断熱工事をしなくてもすむケースが多いでしょう。

構造補強に費用をかけないで済む分、ほかのところに費用をかけられるというわけです。

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1981年は耐震基準が大きく変わった年ですが、それ以前に建てられた家は耐震性に不安があります。
また、断熱は1990年代に入ってから一般化したもので、それ以前の家は断熱が不十分だったり、無断熱のことも多いので、快適な暮らしのためには断熱工事は必須となります。

間取りは、一戸建てにもマンションにも共通ですが、部屋数が多いものの、リビングなどパブリックスペースが狭いというもの。

リフォームする前の中古住宅を見ると、劣化と部屋の狭さが印象に残ることが多いと思います。

中古住宅のリフォームのアフターを見ると、隣接する和室などを取り込んで、広いLDKを実現しているケースがとても多いです。

また、一戸建てもマンションもスケルトンリフォーム・リノベーションを行うと、自由に間取り変更や性能向上ができます。

スケルトンは骨組みのことで、いったん骨組み（マンションの場合は躯体）を残すところまで解体すると、ほぼ自由に新しい間取りや耐震性・断熱性の向上が図れるからです。

1981年は耐震基準が大きく変わったため、それ以前に建てられた家は耐震性に不安があります。
それ以後の家でも、耐震性が不十分なことがありますが、耐震診断の上、必要な補強を行うと安心です。

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より広い空間を求めてリフォームを前提に中古マンションを購入。和室・洋室・LDKに分かれていた間取りを、間仕切りを一度すべて取り払ってから空間を再構築。間取り変更はその部分のみに抑えて、広くなったLDKの一角に家族みんなで使えるウォークスルータイプの収納を設置し、収納力を向上させています。

既存の天井を撤去して躯体の状態を現しにした開放感あふれる空間。キッチンとLDに分断されていた壁は取り払いスペースを拡張、そこにオリジナルキッチンを導入しました。リビングと隣り合った書斎はオリジナルのガラス入り建具で仕切り、家族の気配が感じられる居心地のよい住まいとなりました。

中古マンションを購入し、キッチンを中心に全面リフォーム。キッチンをオープンな対面式に変えるとともに、元の和室も小上がりの畳コーナーとしてリビングに一体化して広々した空間に。パントリーやウォークインクロゼットなど収納も充実させました。

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出産を機に賃貸住宅から中古一戸建ての購入に踏み切り、大きな間取り変更はありませんが、キッチンの移動で2階の全てを見渡せるようにしました。
設備類をキッチン以外は既存を活用する一方で、床にはむく材を採用するなど、味わいのある空間に仕上げました。

子どもをのびのび育てたいと中古一戸建てを購入。
亀裂が入っていた基礎を補修し、床・壁・天井を断熱。
1階のLDKはリビングに隣接した和室をつなげて広くし、主寝室と子ども部屋の間に容量たっぷりのクロゼットを新設、フリースペースとともに、室内干しやアイロン掛けなどができる家事スペースに。
子ども部屋は2部屋に仕切れるよう梁を入れるなど、将来を見据えた住まいになっています。

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物件探しとリフォーム会社探しを同時に進めることのメリットは、物件を一緒に見てもらえること。
その物件が自分のしたいリフォームに向いているか、リフォーム費用はどれくらいかかりそうかなどについて、リフォーム会社の担当者と一緒に物件を見ることでアドバイスしてもらえます。

例えば、マンションの場合だと、キッチンなど水まわりの移動が難しい物件や間取り変更がしにくい物件もあります。
また、一戸建てだと、構造部が劣化していて、補強にお金がかかりそうだとか、傷みすぎていてリフォームそのものが難しいとかという場合もあります。

購入してからそれがわかっても遅いわけで、内覧のときにリフォーム会社の担当者から聞いておけば、失敗が避けられます。

また、後で述べるように住宅購入費用とリフォーム費用の一本化ローンを利用するときもリフォーム会社の協力が不可欠です。

より便利に、より広く、と物件にこだわりすぎるとつい住宅購入費用に多くをかけてしまいがち。
その分、リフォームに割くお金が少なくなってしまいます。

それを避けるためにも、早めにリフォーム会社に相談しておくと、自分のしたいリフォームにかかるおおよその費用を聞くことができ、住宅購入とリフォーム費用のバランスをとりながら進めることができます。

住宅購入にかける費用とリフォーム費用のバランスをとることで、どちらにも満足のいく結果が得られます。

不動産仲介ビジネスも併せて行っているリフォーム会社もあります。
その場合は、一つの窓口に物件探しとリフォームを依頼することができます。
同じ会社に物件探しもリフォームも任せることができるので、したいリフォームに合わせた物件探しがスムーズに運びます。

そうした会社のサービスを「ワンストップサービス」といいます。
自社で不動産部門をもたなくても、不動産会社と連携することで、ワンストップサービスを行う会社も増えてきています。

物件探しとリフォームが一つの窓口で済むことから、時間と手間の削減にもなります。
忙しい方は、ワンストップサービスの会社から依頼先を検討するのもいいのではないでしょうか。

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住宅ローンはリフォームローンと比べると金利が低く、返済期間も長く設定できます。
住宅購入費用とリフォーム費用を一本の住宅ローンでまかなえると、低金利・長期返済期間で利用できるので、大きなメリットになります。

ただし一本化ローン利用にあたっては、注意しておきたいことがあります。
それは、銀行にローンの審査を受ける段階で、リフォームの見積もりやリフォーム会社との工事契約書の写しを提出しなければならないケースが多いことです。

その場合、事前審査の段階で見積書とプランが、本審査の段階で工事請負契約書が必要になります。
つまり、銀行の審査を受けるまでにリフォーム会社を決めて、プランと見積もりを詰めておかなければなりません。

しかもプランを作成してもらえるのは、購入する住宅を決めてからです。
ローンの本審査までにはそれほど期間はありませんから、リフォーム会社とは早くから打ち合わせをしておく必要があります。

ローンが下りるまでの流れを次にまとめましょう。

1.物件探し
不動産会社、リフォーム会社に依頼して情報をもらい、内覧しながら物件を選びます。

2.不動産購入申し込み
物件を買うと決めたら不動産購入申込書に記入、捺印して申し込みをします。原則、申し込み費用は不要で、後でキャンセルしてもキャンセル料はかかりません。

3.住宅ローンの事前審査
リフォーム会社にプランと見積書を用意してもらい、収入が証明できるものなど、ほかの必要書類と合わせて銀行に提出します。

4.不動産売買契約
価格などの条件が売主と折り合ったら、中古住宅の売主と売買契約を締結。
銀行へ住宅ローンを申し込み、本審査を受けます。
このとき、リフォーム会社との工事請負契約書の写しが必要となります。

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中古住宅購入の際にかかる諸費用は物件価格の6～8％が目安で概要は以下のとおりです。
費用の目安は概算、金融機関や住宅購入費等で変わるものもあります。

各項目の説明は以下のとおりです。

中古住宅を購入すると、それ以降毎年かかるのが以下のお金です。

マンション・一戸建てともに、固定資産税と都市計画税がかかります。

マンションのみに毎月かかるのが、管理費と修繕積立金です。

管理費の全国平均は1戸当たり1万5956円、修繕積立金は1万2268円（2018年マンション総合調査）という調査結果がありますが、修繕積立金は、築年数、マンションの規模などによって異なり、分譲時より古くなるほど額が増える傾向にあります。

なお、一戸建ての場合も住んでいる限りメンテナンス費用がかかるわけで、それに備えて毎月積み立てておくと安心です。

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通常、年間110万円を超える贈与については贈与税がかかります。
しかし住宅取得資金について、親など直系尊属からの贈与には、次のように非課税限度額が設定されています。

上記に年間基礎控除額の110万円を加えて、一般住宅は610万円。
省エネ住宅等は1110万円が限度額となります。
なお、この制度が適用される中古住宅は、築20年以内（マンションは築25年以内）もしくは耐震基準に適合されていることが証明されたもの、などの要件があります。

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この補助金は中古購入リフォームに限った補助金ではありませんが、中古住宅を購入してリフォームする場合は補助金が加算されます。
2022年度は応募者多数で予定より早く予算に達したため申請は締め切られていますが、来年度も募集の予定なので、情報に注意しましょう。

補助金をもらうには、リフォーム後の住宅が一定の性能基準を満たすことが必要です。
性能項目には、劣化対策、耐震性、省エネ性などがあります。

性能向上が長期優良住宅（増改築）に達するレベルだと最大200万円。
一定のレベルを満たすレベルだと最大100万円。
それぞれ中古住宅を購入してリフォームする場合、または三世代同居対応リフォームを行う場合、または若者・子育て世代がリフォームする場合は、50万円加算となります。

耐震リフォームや省エネリフォームなどを行うと所得税および固定資産税が減税になる制度もあります。

例えば耐震リフォームは最大62.5 万円、省エネリフォームも最大62.5万円（太陽光発電を搭載すると最大67.5万円）です。

固定資産税の減税幅は以下のとおりです

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