土地売却の無料一括査定｜注意点＆成功のポイントと流れを解説

知っておきたい！土地売却の基礎知識と注意点

査定から引き渡しまでの流れ、用意するべき書類、不動産会社との媒介契約、使える税制など、土地を売却するには知っておきたい知識がたくさんあります。この記事では、土地の売却検討者のお悩みポイントを中心に、売却の基礎知識を紹介します。
また、土地の売却で悩む人が多いのが「古家付き土地」の売り方です。更地にするのと古家付きのまま売却するのとどっちがトクか、メリット・デメリットとあわせてお伝えします。
（公開日：2020/07/01）

• ▼ 土地売却は事前の準備と情報収集が重要？
• ▼ 相続した土地の相続登記と使える税制が知りたい
• ▼ 土地の簡易査定から詳細査定までのポイントは？
• ▼ 「古家付き一戸建て」の売却のコツは？
• ▼ 更地で売却と古家付きで売却、どっちがトク？メリット・デメリットは？
• ▼ 不動産会社との媒介契約から引き渡し、納税までの流れを知りたい

Q. 土地売却は事前の準備と情報収集が重要？

A.

(1)売却に必要な書類や資料を用意する

売却に必要な書類や資料には次のようなものがあります。まずは運転免許証やパスポートなどの本人確認資料と実印です。
印鑑証明書も必要ですが、発行から3カ月以内のものという条件があるので、契約が決まってから用意しましょう。
土地の登記済権利証または登記識別情報通知書、固定資産税納税通知書や固定資産評価証明書も必要です。
その他、購入時の契約書・重要事項説明書、地積測量図・境界確認書、建築確認済証、地盤調査報告書なども用意しましょう。

(2)隣地との境界を確認する

土地を売却するとき、実際の面積と書類上の面積が異なっているとさまざまなトラブルの原因となります。
そもそも境界がはっきりしなかったり、隣人と境界についてトラブルがあったりする土地を売却すること自体が難しい可能性もあります。
そこで境界があいまいな土地は、土地家屋調査士や測量士に依頼して測量を行い、測量図を作製します。
測量には現況測量と確定測量の2種類がありますが、違いは、測量の起点となる土地の境界の決め方です。
現況測量では所有者の指示のみで測量を行いますが、土地を売却したいときは隣地と境界点の同意を得て行う確定測量が正式な測量図面となります。

(3)売却時に確定測量が必要なケースとは

隣地との境界が不明な場合は確定測量を行い、境界をはっきりさせる必要がありますし、市街地など地価の高い土地は登記簿上の面積と実際の面積の違いが大きな価格の違いになるため実際の面積を測量する必要があります。
また、土地の一部に抵当権を設定するとき、抵当権の及ぶ範囲を分筆登記しますが、この分筆登記には確定測量が必要です。

Q. 相続した土地の相続登記と使える税制が知りたい

A. 相続した土地を売却するためには、登記簿謄本（登記事項証明書）に所有者として記載されている必要があります。
土地を相続した人は売却手続きの前に、相続登記をして土地の名義人を自分に変更しておきましょう。

土地を売却して売却益（譲渡所得）が出ると、所得税や住民税が課税されます。
譲渡所得を計算するときは、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引くことができます。
※取得費：その土地を購入したときにかかった代金や費用
※譲渡費用：売却にかかった費用

親から相続した土地を売却する場合、親が払った取得費を引き継ぐことができます。
また、相続して3年10カ月以内に売却した場合は「取得費加算の特例」が使えます。
この特例を使えば、売却した土地の相続税の税額分を取得費に加算することができます。

Q. 土地の簡易査定から詳細査定までのポイントは？

A.

(1)土地の査定は複数社に。不動産会社は実績と信頼感で選ぼう

土地を売却するときは、まず不動産会社に簡易査定を依頼します。簡易査定とは机上査定とも呼ばれ、土地の立地や面積などのデータだけで査定額を算出します。査定額は不動産会社によって違いますので、査定は必ず複数社に依頼しましょう。
簡易査定の結果がでたら、そのなかから数社を選んで詳細査定を依頼します。
詳細査定は実際に現地を訪問して査定を行うことから訪問査定とも呼ばれます。
詳細査定の査定額を提示されたら、必ず根拠の説明を求めましょう。担当者の知識や信頼性なども確認して、売却を依頼する不動産会社を決めましょう。また不動産会社が扱う物件には得意不得意があります。
土地の売却を依頼する場合は、土地の売却を多く手掛けている不動産会社を選びましょう。

(2)土地の査定時に不動産会社がチェックするポイント

土地に建てられる建物は、さまざまな法規制がかけられています。例えば、その土地に建てられる建物の大きさを規制する建ぺい率や容積率、建物の用途を規制する用途地域などがあります。そのほか、駅からの距離、土地の面積、土地の形状、前面道路の幅、土地の間口と奥行き、前面道路との関係（角地など）、道路との高低差、埋設物や土壌汚染、嫌悪施設との距離など土地の査定価格にはさまざまな要素が影響します。

(3)接道義務とセットバックを知ろう

都市計画法の規定で都市計画区域と準都市計画区域では、建築物の敷地が幅4m以上の道路に間口2m以上接していなければなりません。
これを接道義務といいます。また、前面道路が幅4mに満たない土地に建物を建てる場合は、前面道路の中心線から敷地を2m後退させる必要があります。これをセットバックといいます。接道義務を満たしていない土地は「再建築不可」と広告表示しなければならないため土地の価格が低くなります。セットバックが必要な土地も、実際にはセットバック後の面積しか利用することができないため査定額はその分低くなります。

(4)SUUMOで人気エリアの相場や購入希望者情報を確認しよう

SUUMOでは人気エリアの売却相場を公開しています。相場価格はエリアや築年数、面積によって大きく変わります。
事前に相場をチェックしておくことで、不動産会社とのやりとりもスムーズになります。
（下記はSUUMOの物件情報より独自に算出した 2020年5月時点の相場情報です）

■人気エリアの土地売却価格相場例

世田谷区

売却相場

7,980万円

平米単価相場

72.5万円/㎡（中央値）

土地面積

113㎡（中央値）

大阪市

売却相場

2,980万円

平米単価相場

30万円/㎡（中央値）

土地面積

97㎡（中央値）

名古屋市

売却相場

3,000万円

平米単価相場

18.1万円/㎡（中央値）

土地面積

165㎡（中央値）

横浜市

売却相場

3,380万円

平米単価相場

22万円/㎡（中央値）

土地面積

157㎡（中央値）

さいたま市

売却相場

2,620万円

平米単価相場

20.6万円/㎡（中央値）

土地面積

125㎡（中央値）

全国の土地売却価格相場を調べる

SUUMOでは、売却したい土地のある地域の購入希望者情報も見られます。
購入希望者の予算などを確認できるので、売り出し価格の参考になります。

Q. 「古家付き一戸建て」の売却のコツは？

A. 日本の木造一戸建ては築20年前後で価値がゼロになるため、売却するときに建物が建っていても、土地だけの価格で売却するケースがほとんどです。そのため、古い一戸建てが建つ土地を売却するときは、「古家付き土地」として売却するか、住宅を解体して更地の状態で売却するかを選択する必要があります。こうした木造一戸建ての解体費用は100万円前後かかります。
古家付き土地として売却すれば売主は解体費用を払わずに済みますが、買主からその分、値引き交渉をされる可能性があります。

また住宅が建っている土地は固定資産税と都市計画税が大きく減税されます。
これらの税金は毎年1月1日時点の土地・建物の所有者に課税されるので、売却活動が長引き、更地のまま年を越すと税額が大きく増えるので注意してください。

Q. 更地で売却と古家付きで売却、どっちがトク？メリット・デメリットは？

A. 古家を解体して更地で売却する場合と、古家付き土地として売却する場合は、それぞれメリットとデメリットがあります。
どちらがトクかは、物件の立地等の特性にもよるため、不動産会社と相談して決めましょう。

■古家を解体して更地で売却するメリットとデメリット

古家を解体して更地で売却

メリット

• ・土地の相場価格で売れる
• ・土地を探している買主がすぐに家を建てることができるため売りやすい
• ・売却するまでの期間、駐車場などとして貸すことが可能

デメリット

• ・解体費用を売主が負担する必要がある
• ・売却期間が長くなると固定資産税が高くなる場合もある
• ・一戸建てを探している買主の選択肢から外れる

古家付きのまま土地を売却

メリット

• ・古家の解体費用を売主が負担せずに済む
• ・古家に買主が住む場合、値引きが少なくて済む
• ・売却期間も固定資産税が高くならない

デメリット

• ・買主から解体費用相当の値引きを要求されることがある
• ・買主が古家を利用しない場合、解体費用や手間の問題で売却しにくい
• ・古家を空き家のままにしておくことで、管理が面倒

Q. 不動産会社との媒介契約から引き渡し、納税までの流れを知りたい

A.

(1)不動産会社と媒介契約を結ぶ

訪問査定を依頼した不動産会社の中から一社を選び、媒介契約を結びます。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あり、以下の表のような違いがあります。

■媒介契約の種類による違い

一般媒介契約

複数社との契約

○

売主自らが発見した相手との取引

○

指定流通期間（レインズ）への登録

任意

売主への業務報告

任意

契約期間

制限なし（※2）

専任媒介契約

複数社との契約

×

売主自らが発見した相手との取引

○

指定流通期間（レインズ）への登録

7営業日以内（※1）

売主への業務報告

2週間に1回以上

契約期間

3カ月以内

専属専任媒介契約

複数社との契約

×

売主自らが発見した相手との取引

×

指定流通期間（レインズ）への登録

5営業日以内（※1）

売主への業務報告

1週間に1回以上

契約期間

3カ月以内

※1 媒介契約締結日の翌日から　※2 標準契約約款では3カ月以内

(2)売り出し価格を決めて売却活動を行う

不動産会社と媒介契約を結んだら、物件の売り出し価格を決めます。査定価格と売り出し価格は必ずしも同じである必要はありません。
少しでも高く売りたいという売主の希望で、査定価格より高めに売り出すことが多いようです。
適正な売り出し価格は売却までの希望期間などによっても異なります。信頼できる不動産会社と相談して決めましょう。

(3)土地の売却時にかかる費用と税金

土地の売却時にかかる費用で最も大きいのは仲介手数料です。これは不動産会社に支払う手数料で、計算式は売却価格×3％＋6万円＋消費税（上限額）となります。そのほか、印紙税や登録免許税、住宅ローンの残債を一括返済するときに支払う手数料などが必要です。
土地を売却して売却益が出た場合の課税は所有期間によって変わり、所有期間5年以下で売った場合と、所有期間5年超で売った場合では税率が異なります。

■土地の売却時にかかる税金・費用

印紙税

売買契約のときに契約書に印紙を貼って納税

費用の目安：土地代金により1万〜6万円程度

登録免許税

ローンの抵当権を抹消するときに支払う金額

費用の目安：1件1000円。司法書士費用は1万円程度

譲渡所得税

土地の売却で利益が出た場合に支払う所得税と住民税

費用の目安：売却益の14〜40%程度

測量費用

土地の地積測量図を作成するときに土地家屋調査士などに支払う費用

費用の目安：数十万円程度

解体費用

古い建物を解体するための費用

費用の目安：100万円前後以上

仲介手数料

仲介してくれた不動産会社に支払う手数料

費用の目安：売却価格×3%+6万円+消費税（上限額）

繰り上げ返済手数料

残っているローンを一括返済するときに金融期間に支払う手数料

費用の目安：1万〜3万円前後

(4)土地の売却益に対する税金の節税対策

土地の譲渡所得にかかる税金は、所有期間によって異なります。所有期間5年以下の場合は短期譲渡所得となり、復興特別所得税も合わせて税率39.63%。これが所有期間5年超になると長期譲渡所得となり、税率は20.315％となります。
また、所有期間10年超の自宅だった土地と建物には「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が使え、6000万円以下の長期譲渡所得の税率が14.21％（所得税10％＋住民税4％＋復興特別所得税0.21％）になります。
この特例には、家屋を取り壊した日から1年以内に売買契約を結んでその土地を売却した場合という条件が付きます。